Документи при покупка на новостроеж: пълният списък, обяснен подред.

Покупката на имот в България минава през нотариус и завършва с вписване. По пътя се събират няколко документа, всеки от които удостоверява нещо конкретно. При новостроеж списъкът е по същество същият като при готов имот, но с няколко особености заради етапа на строежа. Ето ги подред.

Нотариален акт

Нотариалният акт е документът, който удостоверява собствеността. При новостроеж често има повече от един акт в историята на имота: акт за собственост на земята или за право на строеж, а след завършването — акт за самото жилище. Именно с подписването на нотариалния акт за покупко-продажба пред нотариус собствеността преминава върху вас.

Прочетете акта внимателно: точно кой обект се прехвърля, каква е площта, кои идеални части и прилежащи части (паркомясто, мазе) са включени. Всичко, което не е записано в акта, юридически не е ваше — колкото и убедително да е било обещано устно.

Особеност при новостроеж е т.нар. предварителен договор, който обикновено предшества нотариалния акт. С него се договарят цената, срокът и условията, а често се внася и капаро. Предварителният договор не прехвърля собственост — той обвързва страните да сключат окончателна сделка, — но е също толкова важен за четене: неустойките, сроковете и точното описание на обекта в него определят какво реално сте купили.

Скица и схема

Скицата и схемата описват имота графично и го привързват към кадастъра. Скицата се отнася до поземления имот (парцела), а схемата — до самостоятелния обект в сграда, тоест до конкретния апартамент или гараж. Те съдържат идентификатора на имота по кадастрална карта, площта и разположението.

Тези документи потвърждават, че имотът, който купувате, съществува така, както е описан, и че данните му съвпадат с останалите книжа по сделката. Разминаване между схема, акт и договор — например различна площ или различен идентификатор — е сигнал да спрете и да изясните, преди да продължите.

Данъчна оценка

Данъчната оценка на имота се издава от общината и служи за определяне на данъчната основа и на дължимите такси по сделката. Нотариусът я изисква за изповядване на продажбата. Когато таксите се изчисляват спрямо по-високата от данъчната оценка и договорената цена, тя влияе пряко на разходите ви.

При съвсем нов имот данъчната оценка се издава, след като обектът е нанесен и данните му са налични. Проверете предварително, за да не се окаже липсваща в последния момент преди нотариуса.

Справка за тежести

Преди да платите, трябва да знаете дали върху имота има тежести — ипотеки, възбрани или други вписани ограничения. Тази информация се проверява чрез справка в имотния регистър към Агенцията по вписванията. Особено при новостроеж парцелът или правото на строеж често са ипотекирани от строителя към банка, финансирала строежа — и това трябва да е изяснено и уредено преди или при сделката.

Пропускането на тази стъпка е сред най-скъпите грешки. Чиста справка за тежести е задължително условие за спокойна покупка. При кредит банката така или иначе я изисква, но проверката е ваша отговорност независимо от финансирането.

Акт 16 и въвеждане в експлоатация

При новостроеж Акт 16 — разрешението за ползване — е документът, който прави сградата законно годна за обитаване. Едва след него може да живеете в жилището по предназначение и да прехвърлите партидите за ток и вода на свое име. Сделки се сключват и преди Акт 16, включително на етап груб строеж, но тогава поемате строителен риск, който се управлява чрез договора.

Ако купувате на по-ранен етап, изяснете кога се очаква Акт 16 и как това е обвързано с плащанията ви. Разгледали сме подробно етапите в наръчника за Акт 14, 15 и 16, а финансовата страна — в текста за ипотека и финансиране.

Вписване на сделката

След подписването пред нотариус актът се вписва в имотния регистър. Вписването прави придобиването противопоставимо на трети лица — тоест защитава правото ви на собственост спрямо всеки друг, който би претендирал върху имота. Това е финалната стъпка, която затваря сделката юридически.

При кредит по същото време се вписва и ипотеката в полза на банката. Нотариусът обикновено организира вписването, но проверете, че то е извършено и че разполагате с вписания акт — това е документът, който доказва собствеността ви занапред.

Често задавани въпроси