Термините са подредени по логика на процеса — от етапите на строежа през площите до правните понятия и довършителните работи. Където е полезно, водим към по-подробните наръчници.
Акт 14
Протокол за приемане на конструкцията, познат като „груб строеж“. Съставя се, когато носещата конструкция на сградата е завършена — фундаменти, колони, плочи, покрив. Сградата вече стои, но няма инсталации, мазилки и дограма. Най-ранният етап, на който обикновено се сключват сделки. Повече в наръчника за Акт 14, 15 и 16.
Акт 15
Констативен акт за установяване годността за приемане на строежа. Удостоверява, че сградата е завършена по одобрените проекти, и с него строителят предава обекта на възложителя. Важно: Акт 15 не прави сградата законно обитаема — това става с Акт 16.
Акт 16
Разрешение за ползване, издавано въз основа на протокола на държавната приемателна комисия. Финалният етап: сградата е приета и годна за обитаване по предназначение. Едва след Акт 16 можете законно да живеете в имота и да прехвърлите партидите за ток и вода на свое име.
Груб строеж
Разговорното име на етапа около Акт 14 — завършена носеща конструкция без довършителни работи. „Купувам на груб строеж“ означава покупка на ранен етап, с по-ниска цена и по-висок строителен риск.
РЗП (разгъната застроена площ)
Сборът от застроените площи на всички етажи на сградата или на обекта, включително дебелината на стените и съответните общи части. При жилище РЗП обикновено е по-голяма от чистата (полезна) площ, защото включва и припадащите се идеални части. Когато сравнявате цени на кв.м, проверявайте върху коя площ са сметнати.
ЗП (застроена площ)
Площта, която сградата заема върху терена — контурът на застрояване на ниво земя. Използва се при планиране и регулация. Не бъркайте ЗП на сградата с площта на конкретно жилище.
Кота нула
Нулевото ниво, спрямо което се отчитат височините в проекта — обикновено нивото на готовия партер или входа. „Строежът е на кота нула“ означава, че конструкцията е излязла от земята и продължава нагоре, тоест изкопът и подземните нива са завършени. Оттук нататък напредъкът е видим и обикновено по-бърз.
Чиста (полезна) площ
Реалната площ на пода вътре в жилището, която използвате. За разлика от РЗП тя не включва общите части и дебелината на външните стени. Когато сравнявате оферти, полезно е да знаете и двете числа — а още по-полезно е да сметнете цената на кв.м върху една и съща база за всички имоти.
Идеални части
Частта от общите части на сградата (стълбище, покрив, фасада, двор, асансьор), която се пада на всеки самостоятелен обект. Изразява се като дял и се вписва в нотариалния акт. Идеалните части определят и вашия дял в разходите за поддръжка на сградата.
Обезщетение
При схемата „обезщетение срещу право на строеж“ собственикът на терена отстъпва на строителя правото да строи, а в замяна получава част от готовите жилища (обезщетение в имоти) вместо пари. Много софийски сгради се реализират така, което е добре да знаете, когато проверявате историята на собствеността.
ДДС при ново строителство
Продажбата на нови сгради обикновено е облагаема с ДДС, за разлика от повечето сделки със стари имоти. Затова при новостроеж е важно да е ясно дали обявената цена е с включен ДДС или без него — разликата е съществена и трябва да фигурира недвусмислено в договора.
Монолитна и панелна конструкция
Монолитната конструкция се излива на място от стоманобетон (колони и плочи) и е стандарт за новото строителство днес — трайна и гъвкава. Панелната конструкция (характерна за стария масов строеж) се сглобява от готови сглобяеми елементи. Почти всичко ново в София е монолитно. За какво още да внимавате при конструкцията — в наръчника как да изберем новостроеж.
Шпакловка и замазка
Две довършителни работи, които често се бъркат. Замазката е изравнителният слой върху пода, върху който после ляга настилката (плочки, паркет). Шпакловката е изглаждащият слой по стените и таваните преди боядисване. Когато обявата казва „на шпакловка и замазка“, жилището е с готови стени и под, но без крайни настилки и боя.
До ключ
Степен на завършеност, при която жилището се предава готово за нанасяне — с настилки, боядисани стени, санитария и кухненско оборудване според договора. Обратното на „на шпакловка и замазка“. Внимавайте какво точно включва „до ключ“ при конкретния строител, защото обхватът варира.
Етажна собственост
Правният режим на сграда с няколко самостоятелни обекта и общи части. След нанасяне собствениците образуват етажна собственост, която управлява общите части и разходите за поддръжка. Размерът на вашето участие в тях зависи от идеалните части, които притежавате.
Актове и протоколи по време на строежа
Освен Акт 14, 15 и 16 в строителния процес се съставят и междинни актове и протоколи — за откриване на строителна площадка, за различни завършени части, за скрити работи. Като купувач рядко ги виждате всичките, но е добре да знаете, че строежът се документира стъпка по стъпка. Това е и логиката, по която се обвързват плащанията и траншовете по кредита — всяко плащане следва реален, документиран напредък.